[부동산 경매 시리즈] 경매는 누가? 왜? 경매신청 감정평가 입찰 근저당 채권 채무 임대인 임차인 임차권

 

 

 

경매란 무엇일까요?

물건을 팔고자 하는 사람이 물건을 사고자 하는 여러 명의 사람에게 청약(신청)을 받아

그 중에서 가장 높은 가격으로 청약(입찰)한 사람에게 물건을 판매하는 형태의 거래를 말합니다.

부동산은 물론 농축수산물, 미술품, 골동품 등 모든 물건이 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

경매는 보통 판매자가 구매자들과 경매 장소에서 만나서 직접 실시하는 것이 일반적입니다.

하지만 채권자가 채무자에게 받아야 할 돈을 받지 못한 경우, 법원에 경매를 신청하는데요.

법원이 입찰을 통해 채무자의 물건(보통은 부동산)을 매각하는 것을 법원경매라고 합니다.

 

 

 

 

주택이나 땅을 살 때, 현금으로 사는 사람은 극히 드물 것입니다.

대부분의 사람들은 집을 담보로 잡고 은행으로부터 대출을 받습니다.

 

은행은 채무자가 돈을 갚지 못할 것에 대비하여 주택에 '(근)저당권'을 설정합니다.

저당권은 소유권 이외의 권리이기 때문에, 등기부등본상 [을구]에 기록됩니다.

 

채무자가 원금, 이자를 제 날짜에 갚지 못하면 은행은 이 부동산을 경매에 넘깁니다.

법원에 나오는 경매 물건(아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등)은 대부분 이런 식입니다.

 

 

 

등기부등본에 대해 좀 더 알아보기 (잡학지식곳간 - 등기부등본 보는법)

https://spiritus.tistory.com/30

부동산 등기부등본 보는법 월세 전세 보증금 등기사항전부증명서 열람 발급 표제부 갑구 을구

 

 

부동산 경매의 절차

경매는 누가 무슨 이유로 어떻게 진행하는 것일까요?

부동산 물건이 경매에 나오기까지 과정을 살펴보겠습니다.

 

 

A씨는 내집마련을 위해 OO은행에서 주택담보대출을 받아 빌라를 한 채 샀습니다.

그런데 안타깝게도 A씨의 사업이 어려워지자 대출 원리금을 연체하고 말았습니다.

 

은행은 두 달 정도 기다려주다가, 채무자 A씨에게 '기한의 이익 상실' 통보를 하게됩니다.

"기한의 이익"이란 돈을 빌린 사람이 대출 만기일까지 돈을 갚지 않아도 되는 권리인데요.

A씨가 연체를 했으므로, 이제는 만기일까지 기다려주지 않고 즉시 상환을 요구하는 것입니다.

(기한이익상실 통보를 받았다는 것 자체가 자금 사정이 매우 힘들다는 의미입니다.)

 

결국 은행은 담보로 잡아두었던 A씨의 빌라를 매각하기 위해 법원에 경매를 신청하게 됩니다.

① 채권자(근저당권자)의 경매 신청

 

경매신청서를 접수한 법원은 절차를 진행합니다.

조사관이 직접 해당 건물에 방문하여 누가 살고 있는 상태인지 현황조사를 실시하고,

부동산의 감정가를 정하기 위해 감정평가도 실시합니다.

 

세입자나 다른 채무자 등 이해관계가 얽힌 제3자에게도 경매 진행 사실을 알리고,

경매로 낙찰된 돈에 대해서 배당을 원하면 신청하라는 배당요구통지를 하게 됩니다.

② 현황조사 / 감정평가 / 배당요구통지

 

현황조사와 감정평가를 마치고, 이해관계자들에게 부여한 기한이 지나면

매각기일 공고를 통해 이제 일반 사람들에게도 경매가 진행된다는 사실을 알립니다.

경매 물건에 사건번호가 부여되고 사이트에 공개됩니다. (경매사건의 사건부호는 '타경' 입니다.)

 

공고된 입찰일이 되면 낙찰받기를 원하는 사람들이 법원에 출석합니다.

자신이 원하는 가격을 적어서 법원에 제출하는 것을 '입찰'이라고 합니다.

 

싸게 사고 싶다고 해서 막 적어서 내면 안 됩니다. (예를 들어 10원 ^^;)

감정평가를 통해 최저입찰가가 정해져있기 때문에 그 이하로 써낼 수 없습니다.

최저입찰가가 너무 높아서 만약 아무도 입찰하지 않으면 '유찰' 되었다고 표현합니다.

 

유찰이 되면 최저입찰가격이 20~30% 씩 감액됩니다.

예를 들어, 최저입찰가 1억원짜리 빌라를 아무도 입찰하지 않았다면 '유찰' 처리되어

다음 매각기일이 다시 잡히고, 그 때는 20~30% 할인된 7000~8000만원에 올라옵니다.

③ 매각기일 공고 / 입찰

 

눈치게임에서 이기고 최고 가격을 적어내셨나요?

축하드립니다. 최고가매수인, 즉 낙찰자가 되셨습니다.

 

이제 법원은 7일간 시간을 가지고 사건을 최종 검토합니다.

혹시 절차상 하자가 있었는지, 낙찰자의 결격사유는 없는지 등을 살피고

문제가 없다면 최종적으로 "매각허가결정"을 하게됩니다.

 

낙찰자에게 입찰금을 제외한 잔금을 납부하라고 통지합니다. (보통 1개월 정도 시간을 줌)

이 때 대출상담사들과 소통이 굉장히 중요합니다. 계획대로 대출이 나오지 않으면 큰일이니까요.

경매법원 앞에는 항상 대출상담사들이 명함을 들고 있으니 적극 활용하도록 합시다.

④ 매각허가결정 / 대금납부

 

잔금을 납부하고 소유권이전등기를 하면 최종적으로 모든 절차가 종료됩니다.

부동산 매각대금은 채권자들의 순위에 따라 법원이 배당하게 됩니다.